Lợi ích cho thuê lại
Một người thuê ("Người thuê chính - Prime Lessee ") đã ký hợp đồng thuê trong một thời hạn vẫn phải chịu trách nhiệm về nghĩa vụ của mình theo hợp đồng thuê ("hợp đồng thuê chính - Prime Lease") ngay cả khi nó không còn sở hữu cơ sở. Nếu bên thuê chính không thể sử dụng các cơ sở, do đó, nó thường tìm cách cho thuê lại các cơ sở ("sublease") cho một người thuê mới ("Sublessee"). Sublease không giải phóng bên Prime Lessee từ nghĩa vụ của mình cho chủ nhà ("Bên cho thuê chính - Prime lessor") theo hợp đồng thuê chính. Tuy nhiên, nó làm giảm một số gánh nặng của Prime Lessee vì Sublessee trở nên có nghĩa vụ với bên thuê chính để thực hiện các nghĩa vụ cho thuê chính trong toàn bộ hoặc một phần nào đó trong hợp đồng thuê.
Bên cho thuê chính thường phải đồng ý với người cho thuê lại. Tuy nhiên, nó thường sẽ cho phép sự đồng ý vì:
(a) người thuê chính vẫn còn bị ràng buộc đối với chủ nhà chính trong hợp đồng thuê chính,
(b) người thuê lại vẫn giữ cho các cơ sở không bị bỏ trống và hỗ trợ người thuê chính trong việc đáp ứng các nghĩa vụ của mình và
(c) Người cho thuê chính tránh được chi phí thực thi nghĩa vụ của người thuê chính theo hợp đồng thuê chính.
Subblease cũng có thể có lợi cho người thuê lại. Do điều kiện thị trường, việc giảm đòn bẩy đàm phán của người bạn và các lý do khác, các điều khoản cho thuê lại có thể thuận lợi hơn so với các hợp đồng thuê cho không gian trống hiện có trên thị trường. Các cơ sở cho thuê lại cũng có thể phù hợp duy nhất để đáp ứng nhu cầu của người thuê lại.
Mối quan hệ giữa bên thuê chính, bên thuê lại và bên cho thuê chính
Bất chấp sự sở hữu của các cơ sở của người thuê lại vào hợp đồng thuê (subblease), người thuê lại thường không thể thực thi các nghĩa vụ của hợp đồng thuê chính hoặc hợp đồng thuê đối với bên cho thuê. Lần lượt, người cho thuê (chủ đất) thường không thể thực thi các nghĩa vụ của hợp đồng thuê chính hoặc hợp đồng thuê lại đối với người thuê lại. Tuy nhiên, lưu ý rằng Sublease phải tuân theo hợp đồng thuê chính và người thuê lại phải có hiểu biết về các điều khoản trong hợp đồng thuê chính như ngày hết hạn cho thuê chính.
Mặc dù bên thuê chính không thuộc sở hữu của các cơ sở, nhưng nó là người trung gian thiết yếu giữa bên cho bên cho thuê và người thuê lại. Người thuê chính vẫn phải chịu trách nhiệm cho bên cho thuê chính đối với các nghĩa vụ của hợp đồng thuê chính, và người thuê chính chịu trách nhiệm cho các hành vi và thiếu sót của người thuê lại. Hơn nữa, đồng subblease tạo ra một mối quan hệ chủ nhà và người thuê nhà giữa bên thuê chính và người thuê lại, và người thuê lại phải tìm đến bên thuê chính để thực thi nghĩa vụ của bên cho thuê chính theo hợp đồng thuê chính.
Thuê lại - Sublease
Khi chuẩn bị hợp đồng thuê lại và với đồng ý của người cho thuê chính về hợp đồng cho thuê lại (the "Prime Lessor Consent"), các bên phải giải quyết đúng mối quan hệ này của các bên và đàm phán các điều khoản trong việc cho thuê lại để bảo vệ lợi ích của họ. Phạm vi của bài viết này không cho phép thảo luận đầy đủ về tất cả các điều khoản đó. Tuy nhiên, một số ví dụ được xác định dưới đây.
Việc tiếp tục sử dụng các cơ sở của Sublessee dưới hợp đồng subblease phụ thuộc vào hiệu suất của bên thuê chính với các giao ước của hợp đồng thuê chính. Do đó, người thuê lại nên đàm phán các điều khoản cho thuê lại và yêu cầu người thuê chính phải trả tiền thuê kịp thời và nếu không hãy thực hiện tất cả các giao ước của hợp đồng thuê chính không yêu cầu cho việc sở hữu cơ sở của họ (ví dụ,duy trì bảo hiểm người thuê theo hợp đồng thuê chính) . Bởi vì nó không thể trực tiếp thực thi chống lại bên cho thuê chính, các nghĩa vụ của bên cho thuê chính theo hợp đồng subblease, người cho thuê cũng yêu cầu bên thuê chính thực thi các nghĩa vụ của các bên cho thuê chính theo hợp đồng thuê chính thay mặt cho người thuê lại.
Mặt khác, người thuê chính nên cố gắng hạn chế trách nhiệm của mình đối với các dịch vụ, sửa chữa và các nghĩa vụ khác cần thiết của bên cho thuê chính theo hợp đồng thuê chính. Ví dụ, người thuê chính phải yêu cầu người thuê phụ phải trả tất cả các chi phí của người thuê chính trong việc thực thi các nghĩa vụ của bên cho thuê chính theo hợp đồng thuê chính thay mặt cho người thuê lại. Người thuê chính cũng nên bảo vệ sự quan tâm đối với hợp đồng thuê chính bằng cách yêu cầu người thuê lại tuân thủ hợp đồng thuê chính), và bên thuê chính nên có quyền nhập và chữa khỏi bất kỳ mặc định nào của Sublessee.
Để duy trì lợi ích của việc cho thuê chính vẫn tồn tại và người thuê chính chịu trách nhiệm theo hợp đồng thuê chính, bên cho thuê chính cần xác nhận đã đồng ý hợp đồng "Prime Lessor's Consent" và hợp đồng cho thuê lại không tạo ra xung đột giữa Bên cho thuê và không cấu thành sửa đổi cho hợp đồng thuê chính. Bên cho thuê chính cũng cần xác nhận rằng đã đồng ý của Bên cho thuê chính không cấu thành việc từ bỏ bất kỳ quyền bổ nhiệm chính nào hoặc đồng ý với bất kỳ nhiệm vụ nào nữa như cho thuê lại hoặc chuyển nhượng các cơ sở khác của Prime Lessee hoặc Sublessee.
